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一個咖啡店與否成功，50%以上的不利因素取決于遷建。

怎么找到好門店？與否有靠譜的方式論？如何評估這個門店可能帶來的營收？

美團大學餐飲學院的遷建專家羅德勇特開辟“遷建”專欄，將會持續發布精確遷建系列文章，依次回答以上問題。

遷建模型，做為LOS的核心，是遷建人員直接使用的板塊，需要展開篇幅來說明，分四期發布。

從下面LOS總圖（見圖1）中能看到遷建模型往上分解成4個部分：新店肖像、商業性區規劃、評估和預估。本期將重點講述評估和預估。

（圖1）

評估和預估是精確遷建的精髓之處，也是遷建成敗的關鍵點！

01 評估  

完成了新店肖像，也做了商業性區規劃，相信遷建團隊會在相同的商業性地產渠道不斷獲取到鋪源信息，這時，就需要迅速、準確的甄選值得深度介入的最終目標店面。在3LOS，把這個操作稱為館址評估。如圖2中，館址評估能看成是對最終目標店面做了兩層甄選或過濾器：

1. 二層過濾器的語義就是比照最終目標店面與新店肖像的匹配度；

2. 透過二層過濾器，第二層將從最終目標店面所在的城市、商業性區、館址本身3個維度，展開智能化評估，評估結論作為與否透過甄選的依據。

（圖2）

實操實例和簡單解讀  

a. 新店肖像匹配度測算實例（見圖3）  

將最終目標店面的5S信息與新店肖像結論展開逐一對比，相符項會有下一步操作的提示，當然，如果是某些關鍵項相符（如圖中紅色項），則可迅速決定最終目標店面暫停介入或舍棄介入。

（圖3）遷建遇到這四個雷，請立馬暫停或舍棄

b. 等級評估實例（見圖4—>圖5—>圖6）  

透過了新店肖像匹配度的最終目標店面，就能對其所在城市、商業性區或商業區、店面本身展開量化評估了，評估結論能成為最終目標店面與否繼續介入的迅速決策依據。

（圖4）

城市評估語義：  

考慮城市宏觀經濟、人口數量、消費結構等指標，綜合排序出單個城市的評估分數，分數越高表示該城市商機越大。

（圖5）

商業性區或商業區評估語義：  

考慮商業性區類別（即聚客點的主次矛盾，如住宅居多或商業性居多等）、聚客點容量、聚客點類別豐富度、公共交通便利度、停車便利度等不利因素，綜合排序出單個商業性區的分數，分數越高表示該商業性區越繁榮。

（圖6）

店面評估語義：  

考慮店面落位，與人流主動線的距離矛盾、與主要聚客點的距離矛盾、可視性、接近性等不利因素，綜合排序出店面評估分數，分數越高表示該店面越優質。 

預估（見圖7）  

預估是對最終目標店面項目展開的更精確的分析判斷、選擇，預估的最終目標是銷售額，只有測算出銷售額預估值，才能最直觀、最精確的去決策與否應該在最終目標店面展店。

這個板塊也是3LOS整個操作系統的難點，透過圖7先了解下語義：

1. 獲取與最終目標店面相關的商業性自然環境信息；

2. 將信息化簡到一種或多種新店銷售額預估的式子中（相同國際品牌、相同店面會有相同的方式和式子來適用）；

3. 一種或多種式子排序得到的預估值，經過戰略修正后確定最終預估值，展開全面的投資回報測算，輔助最終的決策。

（圖7）

實操實例和簡單解讀  

a. 實例方式一：商業性自然環境模擬信號法預估（見圖8）  

語義詳述：組成“土塊”的各項商業性自然環境不利因素，對于店面銷售額的影響矛盾，能透過對已展店展開商業性調查、統計分析推算。

再將推算結論轉化成一套排序方法，方法中填入最終目標店面、可模擬信號老字號的商業性自然環境信息，逐一對比，產生的最終差異度，便是最終目標店面與可模擬信號老字號的“土塊”差異值，結合老字號已有的銷售額數，便可預估出最終目標店面的銷售額。

（圖8）

b. 實例方式二：聚客點貢獻率法預估（見圖9）  

語義詳述：透過調查（傳統方式為問卷調查，當前可借力大信息平臺），掌握已展店商業區內（核心商業性區范圍）各類別聚客點對其銷售額的貢獻率（進店人數占比），化簡最終目標店面商業區內的各類聚客點容量（總人數），參照同商業性區類別老字號的聚客點貢獻率信息，便可對最終目標店面的銷售額做出精確的預估。

（圖9）

銷售額預估還有其他方式和方法，比如門前客流捕獲率、翻臺率等等，哪種方式更適用？要看相同國際品牌所處的發展階段定出、要看最終目標店面所處的商業性自然環境定出、要看國際品牌所屬的業態或品類定出、要看直營連鎖居多或加盟連鎖居多定出……

未來，隨著數理統計技術、人工智能、大信息應用、產業智能化升級等迅速發展，業會有更高效、更精確的預估方式和方法出現。

有一點值得提醒：不要忘記“土塊”決定的只是店面50%的銷售額，不可過于強調預估準確性而忽視了“鳥窩”能力的考慮。

最后送上一句能品味的話：決策依據的排序過程重于其排序結論！

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