物流業是國民經濟的基礎性、戰略性和先導性產業，是連接生產與消費的國民經濟大動脈，近年來國家政策正在積極引導物流業往高質量方向發展。比如，十四五明確指出:要加快發展現代物流等現代服務業…構建現代物流體系促進國內國際雙循環;2021年5月，國家發改委、工信部、財政部、人民銀行四部門提出要推進國家物流樞紐…綜合貨運樞紐(物流園區)建設。

在政策利好物流園區的宏觀時代背景下，如何在行業新局勢中找到物流園區發展的堅實立足點。本文將從“①行業變革、②智慧化升級價值、③行業現存格局與新特征”三個角度出發分析論證，并對實際案例“鹽田港集團-黃石新港現代物流園”進行具體剖析，來探討物流園區的發展新思路。

2020年11月，鹽田港集團-黃石新港現代物流園與物聯云倉正式建立了緊密的合作伙伴關系。經過雙方半年多的努力，鹽田港集團-黃石新港現代物流園成功打造了“統倉共配+全程物流鏈”的服務模式，并在“構建鄂東乃至長江中游地區具有示范引領作用的現代化物流服務平臺和綜合性物流樞紐”的道路上加速前行。

一、物流園區發展進入下半場，正在經歷三大變革

得益于我國經濟總量的穩步提升，物流園區數量穩步增加。然而，伴隨我國經濟深入換擋升級，物流園區由單純的數量增長邁向質量提高與結構調整的方向變革。物流園區正在由粗放式、同質化的階段，加速進入精細化、專業化的發展階段，正在經歷以下三大變革:

1、經營方式變革:

由粗放式的園區經營方式，變革為注重園區整體的精細化經營方式。物流園區數量有增無減，園區客戶要求日益嚴格，園區客戶可選擇余地持續增加，整體市場競爭日益加劇，引發了物流園區管理者越發關注對外客戶服務與對內管理的精細化經營的能力提升，以應對內部管理提升與外部客戶的壓力。

2、盈利方式變革:

由單純的場地出租獲得收益，變革為提供綜合性物流服務取得多業態營收，如提供倉儲管理、運輸配送、物業服務、系統服務、金融服務及其它增值服務。國家一二級物流節點城市的倉儲用地供給政策收緊，工礦倉儲用地價格持續上漲，這一現狀要求物流園區進一步提升園區的土地利用率，充分利用綜合型服務來提高園區有限土地的盈利產出值。

3、競爭方式變革:

由客戶群體與服務內容的同質化競爭，變革為爭奪垂直行業領域客戶的競爭與服務專業化方向的競爭。社會化分工加速了物流園區的專業化細分，物流園區進一步向垂直縱深領域發展，園區的行業屬性更為濃厚，如出現越來越多的鋼材物流園、汽車物流園、家居物流園、電商物流園、冷鏈物流園、醫藥物流園等，這些園區對切合行業場景的物流專業化服務要求越來越高。

二、物流園區智慧化升級價值顯著，是應對行業變革的最優解

在物流園區經營方式、盈利方式與競爭方式變革之際，通過云計算、物聯網、大數據、人工智能等技術與物流園區融合，實現物流園區智慧化變革升級是順應時代發展機遇的最優解，并成為了物流園區行業的普遍發展趨勢。物流園區智慧化升級能夠為園區帶來明顯的三大價值，助推物流園區主動融入行業變革之際，提升園區市場競爭力:

價值一:以“數治”的精細化經營方式實現降本增效

通過智慧園區的軟件系統能力將園區與客戶的各項業務進行融合打通，能夠幫助園區從“人治”轉向“數治”，一方面實現園區整體的高效、精細化的內部管理，另一方面也能提升園區與客戶之間的協作效率，進而幫助降低園區各項直接與間接成本。

價值二:孵化多元業務與賦能既有業務實現業績提升

智慧化手段的運用能夠幫助園區驅動既有業務增長與發現衍生新業務，實現業績提升。也就是說:一方面，在現有業務框架下，智慧化能力能夠幫助園區以詳實數據圈定客戶畫像從而發現新客戶，并以高服務品質充分挖掘現有客戶的更多業務需求，實現已有業務的業績增長;另一方面，園區可通過智慧化的數據分析發現新的市場機會點，從更底層改變園區原有的商業模式，發現與衍生出多業態的服務內容，從而幫助園區找到發展的第二增長曲線。

價值三:獲取更高客戶價值與沉淀專業能力實現可持續發展

借由智慧化能力，一方面，園區與客戶之間能夠建立起協同更為高效、協作程度更深的業務聯系，能夠讓園區獲得更高的客戶粘性與滿意度，從而帶來更高的且長期穩定的客戶價值;另一方面，以園區實際的具體運營服務數據為指導，物流園區可持續沉淀符合客戶垂直行業領域的專業服務經驗，以此增加獲取更多優質客戶的能力，推進園區的持續健康發展。

三、兩大類型的物流園區各有側重，園區管理與倉配運營智慧化融合的新型物流園區成行業新特點

從物流園區的市場格局來看，物流園區因經營模式各有不同，在發展過程中形成了兩種類型的物流園區，其能力側重點各有不同。

第一種類型為企業自用型園區:

該類園區大多數為大型生產型企業或大型商貿流通型企業所建設，重視園區內倉庫的倉配作業功能，關注內部物流功能的降本增效;因服務于內部客戶，園區服務內容局限于倉儲或運配領域，園區功能較為單一，對園區整體管理水平提升的重視度不足，市場化的獲客能力較低。

第二種類型為物流地產型園區:

側重于園區的資產管理，旨在實現園區地產資源的增值;因該類園區客戶多為貨主企業、物流企業與生產企業，客戶往往具有一定的物流能力或單獨自采物流服務，導致該類園區極少提供倉配物流等綜合性服務。

這兩種類型的物流園區在市場中占據著各自的領地范圍，但隨著整體市場環境的競爭加劇，出現了如下情形:

其一、企業自用型園區逐步走向市場化，開始注重園區的整體綜合服務品質，并通過投入智慧化的軟硬件技術搭建起綜合服務能力，來吸引外部客戶，以增加企業整體收益;

其二、物流地產商通過資本投入或者業務合作的方式，引入專業的智慧物流企業，為園區補足包括倉配運營等物流綜合服務能力，以打造自身的商業生態版圖。

這兩種行業現實情況，便是物流園區行業開始出現園區管理與倉配運營進行融合發展的有力佐證。綜上所述，結合物流園區智慧化變革的趨勢和價值來看，園區管理與倉配運營融合的新型智慧物流園區正在逐步成為行業新特點。而鹽田港集團-黃石新港現代物流園積極展開園區管理與倉配運營智慧化融合的智慧物流園區建設，就是這一行業新特點下的典型案例。

四、剖析鹽田港集團-黃石新港現代物流園打造“園區管理與倉配運營融合”的智慧化之道

為積極響應“一帶一路”長江經濟帶等國家戰略，鹽田港集團攜手中新聯、黃石新港開發有限公司等股東共同開發建設了黃石新港現代物流園。園區總用地面積約1500畝，項目總投資約26億元，打造集公共倉儲、專業倉儲、物流加工配送、信息化平臺、綜合服務中心及金融商貿服務于一體的現代化物流園區，致力于打造鄂東乃至長江中游地區具有示范引領作用的現代化物流服務平臺和綜合性物流樞紐。

黃石新港現代物流園既要服務于集團鋼材物流業務，也面向社會其他大宗散雜貨物流企業提供倉庫租賃等物流服務，其本身具備企業自用與設施租賃型物流園區的雙重特點，二者的有機融合也必然對園區管理與倉配運營一體化融合管理提出更高的要求。

黃石新港現代物流園希望通過專業化和集約化的物流管理，實現產業發展與設施運營的統一，打破行業傳統的物流地產商純租賃及物業服務的發展模式，從而升級到涵蓋自營倉儲運配服務的“統倉共配+全程物流鏈”綜合發展模式?；诖耍S石新港現代物流園充分結合物聯云倉的優勢能力，通過構建物流園區智慧化核心場景，打造智慧園區管理平臺，來實現園區全場景智慧化，以有效支撐起標桿性、示范性和樞紐行園區的頂層戰略目標。

1、物聯云倉三大優勢能力，為黃石新港現代物流園智慧化建設保駕護航

合作伊始，黃石新港現代物流園團隊對物聯云倉優勢能力給予了高度信任，認為專注物流領域的特點、多系統全場景覆蓋的能力和數據互聯互通的理念，與黃石新港現代物流園業務場景和企業自用與社會化物流服務相結合的發展模式高度契合，為后期合作奠定了堅實基礎。

1)專注物流行業，讓智慧園區真正“有用、可用、好用”

物聯云倉擁有大宗物資、美妝、家居、電商、汽配、零售、快消、酒水等行業領域的豐富倉配物流運營經驗，更能明晰每個行業的物流及物流園區的需求點，能夠更理解某一行業物流園區智慧化建設的重點與園區內主體間關系，能夠挖掘物流園區的智慧化核心訴求。黃石新港現代物流園與物聯云倉合作，可打造符合更多垂直領域客戶實際需求的、且更加高效合理的物流基礎設施智慧解決方案，真正做到智慧園區“有用、可用、好用”。

2)系統園區全場景覆蓋，一站式滿足全方位數字化管理需求

物聯云倉擁有覆蓋園區管理與倉配運營的整套智慧化系統能力，不止于物業管理，物聯云倉9大SaaS系統與物聯網系統可靈活適配物流園區的各類業務場景。以此能力作為依托，黃石新港現代物流園能夠全面實現園區管理、倉配管理、物業運營、財務結算等業務的數字化管理，突破行業傳統的單一服務模式，升級成為專業化綜合型的物流基礎設施服務商，并一站式滿足了園區管理及物流運營的全過程數字化、智慧化變革需求。

3)數據全面互通互聯，驅動園區各項業務可持續發展

物聯云倉一體化系統打破園區管理數據與倉配運營數據割裂的行業困境，可改變軟件系統、硬件設備、管理體系之間各類信息孤島現狀。由此，黃石新港現代物流園能夠實現物聯網設備與園區運行數據的全面打通，實現園區經營數據、物業數據、安全數據、能耗數據的互聯互通，讓園區態勢的全面可視化，以完備數據驅動各項業務的可持續增長。

2、打造四大核心智慧化場景，拉動黃石新港現代物流園全場景智慧化

從宏觀層面來看，黃石新港現代物流園借助物聯云倉智慧物流園區解決方案能力，以物聯網技術與物流SaaS系統為基礎建成了一體化的智慧園區綜合管理平臺，實現了園區管理與倉配運營的全場景智慧化。

拆分到的園區主要智慧化應用場景，黃石新港現代物流園重點打造了“智能倉儲、智能運配、智能場地、數字物業”四大核心智慧化場景來拉動園區整體的智慧化協同，從而支撐起黃石新港現代物流園的整體智慧化升級。

1)智能倉儲:

通過智慧進銷存、貨權轉移、多貨主管理、流程自定義等功能，為黃石新港現代物流園提供園區級、倉庫級標準化、智慧化的倉儲作業管理，適配了園區鋼材大宗等貨品的作業場景，并滿足多貨主差異化、精細化的倉儲管理需求。

2)智能運配:

通過運配全流程管控、司機攬件監管、回單審核管理、多承運商管理等功能，黃石新港現代物流園聯通園區、倉庫、配送作業的無縫銜接，實現運配環節全程可控、可查，并以數據算法助力園區及園區客戶更好地管控運力資源池，驅動運配降本增效。

3)智能場地:

通過智能出入預約、自動人車識別、人車無感通行、月臺推薦等功能，以物聯網技術將車輛道閘、人行道閘、門禁、傳感器、月臺等與物流作業相關的園區設施設備接入園區管理系統，并與物流管理系統高度協同，黃石新港現代物流園實現園區場地與物流車輛、人員、貨品的高效無感聯動作業。

4)數字物業:

通過物聯網安防監管、資產維養、安全隱患排查、安保巡更管理等功能，圍繞園區自身與園區客戶等各方物業需求，黃石新港現代物流園搭建了數字化物業管控體系，擺脫行業傳統的粗放式物業運營方式，讓物業運營邁入精細化，使得園區管理更為透明、安全、高效、省心。

總而言之，鹽田港集團-黃石新港現代物流園在物聯云倉智慧物流園區解決方案的支持下，創新性地實現了園區全面的數字化與智慧化，內部管理與外部客戶服務均得以實現深度的智慧化賦能。一方面，以不斷沉淀的物流園區關鍵數據驅動園區邁入可持續發展的良性循環;另一方面，憑借智慧化系統的高可拓展性、依托園區整體數據評估，能夠適時推出新業務。

政策環境固然利好，但物流園區建設資金投入大、回報周期長的行業屬性不會改變。要想在有限的土地上獲取更大的價值，避免陷入低價競爭的惡性循環，步入精細化、智慧化的發展階段，提升園區整體市場競爭力，是物流園區發展的必然趨勢。而鹽田港集團-黃石新港現代物流園打造“園區管理與倉配運營融合”的智慧化物流園區，就是行業新局勢中典型的破局新辦法、新思路之一，值得行業同仁參考與借鑒。

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