????本報記者 昌校宇

????12月26日，嘉實京東倉儲物流封閉式基礎設施證券投資基金（以下簡稱“嘉實京東倉儲基礎設施REIT”）正式獲批。這標志著市場將迎來首單民企倉儲物流公募REITs。

中信證券首席經濟學家明明在接受《證券日報》記者采訪時表示，“一方面，通過發行REITs，既有助于盤活民企持有的存量基礎設施資產，又能降低民企資產負債率、促進其有效投資；另一方面，此前已有民企成功發行產業園區REITs，后續隨著越來越多的民企嘗試REITs試點，將形成示范效應，提升這些企業參與REITs發行的積極性。”

資料顯示，嘉實京東倉儲基礎設施REIT底層基礎設施項目包括京東旗下的3個現代化倉儲物流園項目，出租率均達100%滿租狀態，運營高效穩定，抗風險能力較強。

同時，上述3個倉儲項目均為高標準物流倉儲（以下簡稱“高標倉”）。嘉實基金相關業務負責人對《證券日報》記者表示，得益于專業的選址邏輯、先進的建筑結構、互聯網和大數據支持，高標倉能夠實現物流規?；?、提高揀選效率和準確性、優化倉庫使用效率、降低倉儲使用成本等。

“高標倉在我國尚屬稀缺資產項目?！鄙鲜鰳I務負責人進一步介紹，從我國倉儲結構分布看，超過90%以上的倉庫為傳統倉庫，高標倉占比僅為5%至10%左右。伴隨消費業、高端制造業、電商及第三方物流持續高速發展，國內高標倉始終處于供不應求的狀態。也正是因為稀缺性，此次嘉實京東倉儲基礎設施REIT“一鍵囊括”的高標倉具有一定吸引力。

此外，底層資產所處地理位置極佳也是嘉實京東倉儲基礎設施REIT的一大亮點。上述3個倉儲項目分別位于重慶和武漢、廊坊三地。其中，重慶項目為西南區域重要的中轉配送中心，地處重慶市巴南區南彭貿易物流基地；武漢項目地處武漢臨空港經濟開發區，是全國物流網絡關鍵節點之一；而廊坊項目則地處北京、天津兩大直轄市之間的廊坊經濟技術開發區，承載了北京外溢的區域性物流商貿職能，與京津國際化物流體系相互補充。

對此，有業內人士認為，倉儲物流業具有較強區域性，由于不同區域的市場供求關系不同，市場平均租金水平、空置率等存在較大差異。整體來看，倉儲物流項目所處地區經濟越發達，周圍配套設施、交通運輸條件越好，則競爭力越強。公開數據顯示，我國倉儲物流設施總面積已達10億平方米，但人均倉儲物流設施面積不及1平方米，僅相當于美國和日本的20%左右。同時，倉儲結構不平衡，智能化的高標倉存在較大缺口。

業內人士認為，由于倉儲物流投資回報期較長、資金占用成本高等，一定程度上限制了其發展。通過積極發揮公募REITs的直接融資作用，能夠有效盤活存量倉儲物流資產，形成投融資良性循環，并吸引更專業的市場機構參與運營管理，進一步提高倉儲物流基礎設施的投資建設水平，強化資本市場服務實體經濟的質效。

嘉實基金相關業務負責人舉例稱，“嘉實京東倉儲基礎設施REIT有望盤活約35中國方米的倉儲物流資產，為倉儲物流業帶來增量投資資金，促進行業高質量發展。另外，項目底層資產所在地為重要物流節點城市，輻射范圍較大，能有效維持供應鏈穩定，起到帶動區域實體經濟發展、提振居民消費的重要作用?！?/p>

記者進一步梳理發現，目前我國已發行上市的倉儲物流REITs有2只。平安證券研報顯示，在各個板塊REITs中，倉儲物流板塊的收益性價比較高。一級市場方面，已發行的倉儲物流REITs總規模占比僅次于交通、園區基礎設施。從二級市場來看，倉儲物流REITs在已上市REITs中漲幅居中（36.23%）、最大回撤居中（17.43%）。

明明認為，從已上市的兩單倉儲物流REITs來看，經營較為穩定，今年前三季度的業績體現出一定的抗周期能力。未來，倉儲物流行業的相關企業能夠通過發行REITs打通“投融管退”資金閉環，推動高標倉等所需投入較高的基礎設施投資建設。

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