??樂居財經 嚴明會 11月1日，仲量聯行發布研報，從零售地產視角獨家解讀北京餐飲行業“趨勢”。

??2022年是北京零售地產市場經歷多重挑戰的一年。就餐飲行業而言，根據北京市統計局發布的數據來看，今年的下行時期發生在五一假期全市餐飲關閉堂食后，整體收入下跌54.9%。但作為居民最基本的需求，餐飲行業的復蘇潛力在第6月就給市場打了一針強心劑，跌幅開始不斷縮窄，8月即實現由負轉正，全市收入錄得近100億元，已恢復至疫情前水平，拉動整體商品零售收入大幅回漲。

??因此，2022年北京市餐飲行業雖經歷短暫下行周期，但整體市場具備較強韌性。8月全市餐飲收入由負轉正，進一步釋放增長潛力，市場全面復蘇。

??餐飲行業仍有部分退租現象，以加盟店和中小面積門店為主

??仲量聯行三季度數據顯示，盡管餐飲行業存在店鋪退租情況，但退租只占小部分。就數據樣本覆蓋的北京市30多個重點項目中，退租面積總計五到十萬平方米，其中餐飲退租占比不足兩成。

??按經營模式來看，這部分退租的餐飲門店中，加盟店退租占比72%。從商業角度分析，加盟店的創業管理成本較低，由總部方提供完整的品牌、技術、產品和供應輸出，但這類店鋪的大比例退租也反映了其商業模式中的不穩定因素，包括應急能動性較差、系統性風險等。

??按租賃面積和品類來看，中小面積餐飲受到的沖擊最大，100平方米以下關店數量占比近60%。三季度，小面積關店品類集中在小吃、休閑簡餐、非咖啡類飲品，占比超過所有品類的69%。這類店鋪規模小，單位租金高于大餐，所以坪效標準較高，對經營策略形成考驗。由于小吃、飲品類產品客單價較低，線下經營轉線上外賣后，營收和復購率不足以支撐高租金壓力。另外，簡餐可選品種多，替代效應強，多重因素影響從而加大運營壓力導致閉店。

??仲量聯行華北區研究部負責人米陽表示：“目前餐飲加盟品牌市場份額較高，新品熱品層出不窮，但迭代速度較快。零售地產業主的招商策略應更加關注此類店鋪的經營穩定性、業態可持續性，積極評估品牌質量，以此靈活調整租約，力求規避退租掉鋪風險，達成項目穩健表現。”

??連鎖類簡餐逆勢突圍，成為北京餐飲行業優質股

??雖然小面積加盟類商鋪在三季度受沖擊較大，但仍有一些餐飲細分類別逆勢突圍，為行業注入增長動能。

??據仲量聯行統計，連鎖類休閑簡餐店鋪近幾季度擴張趨勢在第三季度延續，占餐飲新開店鋪的三成以上，是租賃需求的主要來源。例如，二季度費大廚辣椒炒肉在朝陽大悅城開出北京首店后，熱度居高不下，三季度繼續布點華貿、通州萬達廣場、西單大悅城及華熙live Hi-Up。 添好運也在凱德MALL太陽宮和北京APM開出新店，另有松鶴樓蘇式湯面、亞參和敏華冰室等品牌在三季度新開店鋪。上述品牌在第三季度新開店數量總計超過15家，且集中在100-200平方米的面積段，客單價均處于中等水平。

??究其原因，連鎖類簡餐通過強有力的成本控制提升了其門店盈利能力，比如，這類餐飲店以100-200平方米的小面積為主，租金成本較低。此外，大部分自營連鎖品牌受益于總部對于旗下門店的統一管理，即使門店受疫情影響，得益于總部的支持，依舊能維持穩定的現金流，表現出較強的抗風險能力。另有一部分自營連鎖類簡餐品牌的擴張受到融資推動，品牌現金流充裕，即使疫情增加運營壓力，也能實現穩健擴張。

??從中可以看出，100-200平方米的連鎖類簡餐品牌效益日漸顯現，為市場整體增加了新的消費觸點，從而為項目吸引人流量。另一方面，三季度200平方米以上的成交占比呈下降趨勢，進一步表現了傾斜的市場需求，也為業主轉變招商策略提供了新的可能。

??米陽表示：“在餐飲品牌層出不窮，競爭迭代速度加快的當下，業主應積極轉變招商策略，以餐飲業態的穩健增長拉動項目整體運營表現。例如，在物業條件允許的情況下，將大面積的空置餐飲店鋪分割租賃，提高使用率，也進一步提高項目的租金收益?！?/p>

文章來源:樂居財經

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