文 | 深引力城市更新

近期，深物業拿下龍華觀瀾一個舊改，已經被確定為實施主體，即為觀瀾街道蚌嶺片區城市更新項目。按照關于觀瀾街道蚌嶺片區城市更新項目（一期）實施主體確認公示內容提到，擬確認深圳市榮耀房地產開發有限公司為項目一期實施主體，而榮耀房地產背后即為深物業。代表此項目很快進入補償、收房、開拆等階段。目前該項目的二期（即為深物業數字生態城）去年10月已經開工建設，一期看起來也快了。

△ 一期也確認實施主體了

01.項目介紹

觀瀾街道蚌嶺片區城市更新項目，2016年12月立項納入規劃，2019年7月公布草案，10月通過規劃，2021年5月確認一期的實施主體，即為榮耀房地產，背后實施即為深物業、心?？毓桑诘谋澈筮€有深圳控股。

△ 一期公布實施主體

△ 列入規劃

△ 二期已經開工

項目地處觀瀾的北區，蚌嶺新村片區，觀瀾桂花路的東面，200多米是4號線松元廈地鐵口，100米處即為松元公園，觀瀾湖、觀瀾高爾夫相距只有500米，觀瀾湖生態園大約1公里左右。

△ 位置

△ 地段

項目包括20多個地塊，涉及構筑物有332棟，包含不少廠房、宿舍，還有大部分個人產權的住宅，合計是50個產權主體，建面5.5萬平方。大部分產權屬于深圳市蚌嶺股份合作公司、深圳市和潤翔貿易有限公司及個人等，有些個人還擁有多個樓棟的產權。

△ 現狀

△ 產權分布

按照草案顯示，項目一期拆除用地面積54345.2平方米（二期為拆除重建用地面積約121528平方米，建設總用地面積約 68298.5平方米）。整個項目更新單元用地面積13.4萬㎡，拆除范圍用地面積12.1萬㎡，開發建設用地面積6.8萬㎡，規劃容積為43.3萬㎡，容積率6.3。其中，廠房63420㎡，產業研發用房76260㎡（含創新型產業用房9160㎡），產業配套用房34050㎡（含商業服務設施8950㎡，宿舍25100㎡）；住宅234460㎡（含保障性住房24490㎡），商業7000㎡；公共配套設施18450㎡（其中12班幼兒園3200㎡（占地面積3600㎡）等。

△ 一期范圍

△ 一二期全部范圍

△ 未來藍圖

項目所處周邊工業園居多，屬于觀瀾第六工業區，實際應該屬于觀瀾核心的科技地，特別九龍山科技城，還有杜鵑工業園，過去是寶能汽車中心、銀星科技園等，周邊也靠近觀瀾汽車站。學校有觀瀾中學、東王實驗學校、振能學校等，特別是觀瀾湖高爾夫這樣的優渥生態資源，特別好。以這一帶的科技產業、學校、文化、生態資源，生活還是挺成熟。特別是觀瀾北正處在大量改造的前奏片區，未來人居環境必定得到迭代發展。

△ 項目

優渥的生態，觀瀾高爾夫 周邊樓盤有奧宸觀壹城（700多米）、百佳華領域（900多米）、觀瀾陽光花園等。房價基本在4-6萬之間。

△ 片區房價

周邊的改造項目也非常多，如鴻榮源集團觀瀾觀城城市更新項目（100萬平方占地面積的巨大改造）、松元廈改造項目等。

△ 觀城鴻榮源改造 2公里之外還有目前觀瀾的一些新樓盤，如萬科啟城等。萬科啟城去年12月預售備案，當時均價為5.7萬/㎡，單價區間在5.3-5.9萬/㎡，總價區間在427-688萬。

△ 萬科啟城 項目所在觀瀾這個區位，可以說是在龍華區中央服務軸上，周邊規劃觀瀾東生態文化片區、觀瀾北汽車產業區及九龍山生態休閑片區，未來價值可期。何況這還是100億打造的項目，可以密切關注周邊的拆遷房。

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