裁判要旨

租賃合同已經履行完畢的，即使合同事后被認定為無效合同，承租人向出租人要求裝飾裝修物損失賠償的，也不應得到支持，本案中的情形應作為合同無效時經同意的裝飾裝修物的處理的例外情形。

上訴人（原審被告、反訴原告）北京市勝利玉林烤鴨店有限責任公司

被上訴人（原審原告、反訴被告）中國工商銀行股份有限公司北京通州支行

2009年8月，工行通州支行（甲方）與玉林烤鴨店（乙方）簽訂了《房屋租賃合同》，約定：第四條、裝修。甲方允許乙方在保證安全、不修改房屋主體結構的前提下對該房屋進行裝修、裝飾或添置新物，裝修裝飾費用由乙方承擔。甲方應為房屋的裝修、裝飾或添置附屬設施提供必要的便利和協助；第五條、租賃期限。（一）房屋的租賃期限為5年，自2009年8月1日至2014年7月31日。（二）租賃期滿前三個月，甲乙雙方沒有提出書面異議的，本合同自動順延，依此類推?！贝送猓摵贤€約定了其他內容。上述合同簽訂后，雙方均依約履行，直至合同期滿，乙方已經支付了合同期限內的全部租金。2014年4月10日、7月30日，工行通州支行兩次向玉林烤鴨店郵寄了《關于房屋租賃的告知函》，告知玉林烤鴨店在雙方上述合同到期后，其不再繼續出租該房屋，要求做好房屋騰退準備工作，這兩次郵寄行為均經北京市潞州公證處公證，玉林烤鴨店認可其收到了這兩份告知函，但未騰退。2015年5月，工行通州支行訴至法院要求確認雙方房屋租賃合同終止，玉林烤鴨店立即返還涉案房屋。玉林烤鴨店不同意工行通州支行的訴訟請求，并提出反訴要求工行通州支行賠償其為改造涉訴房屋為飯店的裝飾裝修折價共計1085萬元。經詢，工行通州支行認可涉案房屋未取得建設規劃許可證。

北京市通州區人民法院審理認為：合同已經依照約定履行完畢后，合同的權利義務終止。租賃期間屆滿，承租人應當返還租賃物。承租人經出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿時，承租人請求出租人補償附合裝飾裝修費用的，不予支持。關于玉林烤鴨店主張的裝修、裝飾費用補償的請求，因雙方合同已經履行完畢，其該項主張法院不予支持。據此判決：《房屋租賃合同》終止，玉林烤鴨店將涉訴房屋騰清并返還給工行通州支行；駁回玉林烤鴨店的反訴請求。

一審宣判后，玉林烤鴨店不服，認為涉案房屋屬“臨時建筑”，原審判決認定雙方簽訂的租賃合同有效是錯誤的，原審法院對玉林烤鴨店要求工行通州支行反訴要求裝飾裝修折價賠償未予審理，要求撤銷原判，駁回對方的訴訟請求并且支持自己的反訴請求。

北京市第三中級人民法院經審理認為，合同的效力問題屬于法院主動審查的范圍，根據《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《解釋》）第二條之規定，出租人就未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定建設的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。本案中，出租方工行通州支行認可其就涉案房屋未取得建設規劃許可證，故應認定2009年8月玉林烤鴨店與工行通州支行之間的《房屋租賃合同》無效。玉林烤鴨店的該項上訴理由，于法有據，本院予以采信。原審法院關于工行通州支行與玉林烤鴨店之間的《房屋租賃合同》的履行期限屆滿，雙方的合同權利義務應當于合同期限屆滿之日終止的認定是基于合同有效的基礎之上，本院予以糾正。但是基于合同無效的后果，玉林烤鴨店仍應向工行通州支行返還涉案房屋。關于玉林烤鴨店是否能夠獲得涉案房屋的裝飾裝修損失補償問題。原審法院依據《解釋》第十二條之規定，認定承租人經出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿時，承租人請求出租人補償附合裝飾裝修費用的不予支持，故對玉林烤鴨店的反訴請求未予支持。在本院審理過程中，玉林烤鴨店以涉案房屋未取得建設規劃許可證為由提出《房屋租賃合同》無效，且其該項上訴請求得到本院的認可，但即便如此，本院認為《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第九條關于租賃合同無效時裝飾裝修的處理應結合本案的實際情況，具體考慮因素包括：其一，雖然本案中的《房屋租賃合同》已被認定為無效合同，但是雙方約定的履行期限已經屆滿，不存在剩余履行期限問題；其二，玉林烤鴨店系根據自己的經營需要對涉案房屋的裝飾裝修，屬其自身為了經營需要而進行的投入；其三，玉林烤鴨店在其能夠預見到的期限內使用了涉案房屋，其作為理性的社會人對涉案房屋的裝飾裝修投入與可使用時限之間的關系應是明知的。綜合以上三點可以得出結論：雖然《房屋租賃合同》被認定無效，但是玉林烤鴨店對于涉案房屋投入的裝飾裝修并未受到任何的影響，其所投入的裝飾裝修價值已在雙方的履行期內全面地得到了實現。據此本院認為玉林烤鴨店要求獲得裝飾裝修損失補償的上訴請求，本院無法支持。

本案中的爭議焦點是，已經履行完畢的租賃合同被認定無效時，承租人是否能夠依據《解釋》第九條要求出租人對于已形成附合的裝飾裝修物按照導致合同無效的過錯分擔現值損失。[1] 

一、問題的提出

之所以提出這個問題，根源在于本案中一、二審法院對于租賃合同效力的不同認識。一審法官認定租賃合同有效，關于裝飾裝修損失的處理適用了《解釋》第十二條：承租人經出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿時，承租人請求出租人補償附合裝飾裝修費用的，不予支持。但當事人另有約定的除外。本案中，雙方當事人均認可涉案房屋的裝飾裝修經過出租人許可，由于雙方約定的租賃期限已經屆滿且工行通州支行按照合同約定提前三個月向玉林烤鴨店發送函件告知租賃期滿后不再續租，根據司法解釋的規定，玉林烤鴨店作為承租人請求工行通州支行補償裝飾裝修費用法院不予支持。而在二審審理中，法院對于涉訴房屋的建設施工許可證進行了審查，工行通州支行明確表示涉案房屋未取得建設施工許可證，根據《解釋》第二條的規定，租賃合同被認定無效，在這種情況下，是否應對玉林烤鴨店的裝飾裝修損失進行賠償是案件的爭議焦點，也是本文討論的重點：在租賃合同被認定為無效的前提下是否應不加區分的按照《解釋》第九條的規定處理裝飾裝修損失呢？

二、租賃合同被認定無效時裝飾裝修的一般處理原則

《解釋》第九條針對的是租賃合同被認定無效時裝飾裝修損失具體處理方法。該條文中的法律基礎涉及兩個問題：一是合同無效的法律后果，二是涉及裝飾裝修物的處理思路。

合同無效的法律后果?！吨腥A人民共和國合同法》（以下簡稱《合同法》）第五十八條規定：合同無效或被撤消后，因該合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。該條款所規定的合同無效后的法律后果，包括兩層：一層是返還財產或折價補償；另一層是在有過錯情況下的損害賠償。在第一個層面上，合同無效，自始不對合同當事人發生法律約束力，因此合同當事人各自依據合同所取得的財產，均應當予以返還，恢復到當事人締約之前的財產狀態，對于未形成添附的裝飾物，承租人可以自行拆除，除非出租人同意利用的在支付對價后歸出租人所有；在另一層面上，合同無效后，有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任，對于不能夠為出租人利用且已形成附合的裝飾裝修物，一般情況下是作為損失由合同雙方根據各自的過錯進行分擔。

裝飾裝修物的處理思路。裝飾裝修物的處理涉及到債權和物權兩大領域，關系到添附制度、不當得利等民法理論。未形成符合的裝飾物承租人可以自行處理，此處不多做贅述，雙方當事人爭議的焦點及司法實踐中的難點在于已形成附合的裝飾裝修物的處理問題。在司法實踐中，裝飾裝修的損失多表現為承租人在租賃房屋中鋪設地磚、吊設天花板、墻壁粉刷油漆、安裝空調管道、照明設施等，屬于動產與不動產的附合，這種附合形式會產生兩個物權變動后果：一是添附的動產的所有權滅失，二是不動產所有人即時取得動產的所有權，這種附合的結果非毀損不能分離或者分離需要巨大花費，基于效率、物的利用方面考慮，世界上多個國家和地區對附合物的所有權歸屬在法律上都認為由不動產吸附動產；但是動產所有權發生消滅并非是無償的，動產所有權人基于不當得利可向不動產所有人請求返還添附物的價值。

基于以上分析，租賃合同被認定無效時返還的添附物價值實際上是重疊了兩個法律關系，一是基于合同無效的返還，二是基于添附導致不當得利的返還，如果出租人同意利用裝飾裝修物，則兩種法律關系疊加成一個法律后果，即出租人向承租人進行完全的折價補償；如果出租人不同意利用裝飾裝修物，從法理上講由于法律并不支持所謂的“強迫得利”[2]，所以出租人向承租人支付的并非是不動產吸收動產所為不動產價值的增值部分，而是依據合同無效后果的第二層意思，裝飾裝修物作為無效合同的損失由出租人和承租人按照過錯分擔。

三、已經履行完畢的租賃合同被認定無效時的裝飾裝修損失處理

本案中如果不考慮合同被認定無效時的時間點，玉林烤鴨店所主張的裝飾裝修損失為修繕上下水、改造電路、室內裝修等裝飾裝修費用完全符合《解釋》第九條第二款的情形。但是如果合同的效力問題是在合同已經全面履行完畢后承租人才提出的，是否仍應不加區分的適用《解釋》第九條的規定呢？

對于這一問題的，司法實務界有不同的理解，一種觀點認為：《解釋》第九條專門針對合同無效時經同意的裝飾裝修物處理的規定，既然司法解釋本身未區分合同被認定無效時合同是否履行完畢，則合同是否履行完畢非適用本條文所需考慮的問題，應按照《解釋》第九條之規定處理；另一種觀點認為：《解釋》第九條專門針對合同無效時經同意的裝飾裝修物處理的規定應結合案件情況具體分析，結合《解釋》第十一條、第十二條的司法解釋立法精神，對于已經履行完畢的租賃合同即使該份合同事后被認定無效，但是如果未影響承租人在履行期限內對結合了裝飾裝修物利益的租賃房屋的使用，不應支持承租人要求按照過錯分擔裝飾裝修物的現值損失的訴訟請求。

筆者以為，《解釋》第九條的規定是租賃合同無效時裝飾裝修物處理的一般原則，但是在一般原則之外也要對案件的具體情況進行分析，才能得出恰當的結論。

首先，從合同被認定無效的時間節點看。本案中的《房屋租賃合同》被認定為無效合同但是雙方約定的履行期限已經屆滿，不存在剩余履行期限問題。《解釋》第九條雖然沒有對被認定為無效的合同履行完畢或尚余履行期限進行區分，但是《解釋》第十一條“合同解除時形成附合的裝飾裝修物的處理”中卻提出了“剩余租賃期內裝飾裝修殘值”的概念，筆者以為這個概念對于本案具有借鑒意義。所謂“剩余租賃期內裝飾裝修殘值”指的是在房屋租賃合同履行期限屆滿前解除合同，形成附合的裝飾裝修物在剩余的租賃期限內尚存在的價值。一般情況下，承租人在進行租賃房屋的裝飾裝修時，不僅會考慮租賃房屋的用途和個人需求，還會考慮租賃期限的長短，對于租賃期限長的房屋可能會投入較大資金進行裝飾裝修，而對于短租的房屋，可能不會進行裝飾裝修或只是進行簡單的裝飾裝修。當房屋租賃期限履行完畢后，通常認為承租人已經完全使用了房屋并實現了裝飾裝修物的價值。據此筆者以為，如果租賃合同在履行期限屆滿后被認定無效，對于裝飾裝修價值的處理可借鑒《解釋》第十一條關于“剩余租賃期內裝飾裝修殘值”的理念，由于已經履行完畢的合同不存在“剩余租賃期”，所以承租人要求出租人賠償裝飾裝修現值損失的訴訟請求也不應予以支持。

其次，從裝飾裝修的目的及使用價值角度看。承租人對于房屋的裝飾裝修具有很強的主觀性，或是出于提高租賃房屋的使用價值，或是為了自己的經營需求，而承租人和出租人對于房屋的使用需求往往不同。以本案為例，租賃房屋在出租之前為工行通州支行自用，房屋功能系用于銀行網點的日常營業和辦公，玉林烤鴨店作為餐飲企業必須對租賃房屋進行改造才能適應自己經營的需要。玉林烤鴨店根據自己的經營需要對涉案房屋的裝飾裝修屬其自身為了經營需要而進行的必要投入。如果《租賃合同》在履行過程中被認定無效則玉林烤鴨店為經營需要投入的裝飾裝修費用尚未被充分使用，工行通州支行應基于過錯承擔玉林烤鴨店因此遭受的損失；但是在合同履行期滿后，工行通州支行的經營范圍明顯與玉林烤鴨店不同，承租人所留下來的裝飾裝修物對于出租人而言并無利用價值，在這種情況下出租人無需向承租人賠償裝飾裝修損失。

第三，從合同效力與承租人利益的關聯性看。玉林烤鴨店為其自身經營所需對租賃房屋進行了裝飾裝修，在能夠預見到的期限內使用了租賃房屋，作為理性的社會人，其對于涉案房屋的裝飾裝修投入與可使用時限之間的關系應是明知的。雖然《房屋租賃合同》被認定無效，但是玉林烤鴨店對于涉案房屋投入的裝飾裝修并未受到任何的影響，其所投入的裝飾裝修價值已在雙方的履行期內全面地得到了實現。換言之，本案中對于合同效力的判斷未影響承租人承租房屋及投入的裝飾裝修利益，承租人以合同被認定無效要求出租人賠償其裝飾裝修損失，不應得到支持。

綜上所述，如果租賃合同已經履行完畢，即使合同事后被認定為無效合同，承租人向出租人要求裝飾裝修物損失賠償的，也不應得到支持，本案中的情形應作為合同無效時經同意的已形成附合的裝飾裝修物的處理的例外情形。

案號：一審：（2015）通民初字第09621號

         二審：（2016）京03民終3079號

1、本文中討論的對租賃房屋的裝飾裝修物均是在出租人同意承租人裝飾裝修的基礎之上，對于未經出租人同意的裝飾裝修行為《解釋》中另有條文進行規定。

2、  所謂“強迫得利”，是指如果出租人對因附合的裝飾裝修不符合其審美情趣和個人需求，而拒絕接受裝飾裝修物，則不能強行其接受裝飾裝修物。引自《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋的理解與適用》，最高人民法院民事審判第一庭編著，人民法院出版社2009年9月第一版，第120頁。

3、作者簡介：周易，北京市第三中級人民法院民一庭審判員，中國政法大學國際法學博士。審理過多起疑難、復雜，較有社會影響力的案件?！斗蚱揸P系存續期間由一方父母全資購房，離婚時房屋的歸屬---劉某訴曹某離婚后財產糾紛案》一文被《中國法院2013年度案例（婚姻家庭與繼承糾紛卷）》收錄。

（本期責編：焦沖）

注：文章不代表平臺觀點

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