冷庫投資與選址策略1

時間：2023-04-05 22:11:42來源：food欄目：冷鏈新聞閱讀：

文｜世邦魏理仕

摘?要：雖然中國冷庫庫容位列全球第三，但城市居民人均冷庫容量仍然較低，難以滿足消費升級需求。結合中國冷庫市場供需現狀，世邦魏理仕（CBRE）發布《冷庫投資與選址策略》報告，對疫情后冷庫投資的機遇和方向、冷庫投資城市的選擇和選址等進行分析并提出建議。

關鍵詞：冷庫、發展趨勢、投資、選址、策略

當前我國冷庫市場處于早期發展階段，無論是從冷庫的整體供應量、還是冷庫品質，都不能滿足市場需求。目前，高標冷庫在冷庫總體供應中的占比不足1/3，七大城市的高標冷庫整體出租率高于90%。

全球性的商業地產服務和投資公司世邦魏理仕（CBRE）在今年4月對外發布《冷庫投資與選址策略》報告，通過對當前中國冷庫供需現狀、頭部企業冷庫布局、重點城市市場表現進行剖析，為相關投資者和冷鏈企業提供關于冷庫投資城市選擇和選址的策略建議。以下為報告全文：

一、中國冷庫市場概覽：供需現狀與預測

1.中國人均冷庫容量為美國的四分之一

根據全球冷鏈聯盟（Global ColdChain Alliance）2020年的數據，全球冷庫庫容達7.19億立方米，相比2018年上漲16.7%，其中北美和中國貢獻了大部分增長。

雖然中國冷庫庫容位列全球第三，然而城市居民人均冷庫容量與發達經濟體相比相去甚遠，僅約為美國的四分之一和日本的二分之一（見圖1）。

此外，從供給側來看，國內冷庫市場目前還面臨生鮮農產品倉儲技術和倉儲設施落后、行業標準化程度不高、集中度偏低等挑戰，未來發展提升空間廣闊。

2.現有冷庫不能滿足消費升級需求

從需求側來看，如世邦魏理仕在2021年的《中國冷庫投資指南》報告中所指出，冷庫90%以上的需求來自各類生鮮和冷凍食品。而中國是農產品生產大國和消費大國，糧食、蔬菜、水果、肉類、水產品產量和消費量均居全球第一。

但由于冷鏈物流發展不完善，冷鏈運輸能力的限制，農產品加工不足，流通環節較多，中國生鮮農產品損耗大。根據中物聯冷鏈委數據顯示，2018年中國蔬菜、水果、水產品和肉類的流動損耗率分別達到20%以上、11%、10%和8%，而發達國家平均損耗率為5%（見圖2）。高損耗率與冷鏈發展水平直接相關，中物聯冷鏈委數據顯示中國蔬果、水產品和肉類的冷鏈流通率分別只有22%、34%和41%，遠低于發達國家95%以上的水平。

2021年我國人均GDP達12,530美元，接近世界銀行劃分的高收入經濟體門檻。世邦魏理仕認為，國內部分發達地區已經進入消費升級的加速期，對健康飲食方式和食品質量關注度不斷提升，生鮮食品及冷凍食品的需求將快速增加。

3.生鮮零售和冷鏈食品企業加快擴張

消費升級將帶動生鮮零售、連鎖餐飲和冷鏈食品等企業加速擴張。

根據灼識咨詢的預測，2021～2025年期間，中國生鮮零售市場規模將從5.2萬億元增長至6.8萬億元，累計增長近30%，年復合增速約6.6%。與此同時，中國連鎖經營協會發布的數據顯示，中國餐飲市場規模將從4.7萬億元增長至6.6萬億元，累計增長40%（見圖3）。2022年多地爆發的奧密克戎疫情大幅提升生鮮電商的使用時間和活躍用戶，根據公開資料顯示，主要生鮮電商3月起DAU同比及環比均大幅上漲，以叮咚買菜為例，2022年2月DAU為300萬人，3月DAU為500萬人以上；盒馬3月為500萬人，環比漲了25%，同比上漲了78.57%。

4.全國冷庫需求長期大于供給

冷庫需求方面，世邦魏理仕根據中國主要農產品產量和周轉率，《“十四五”冷鏈物流發展規劃》提出的冷鏈滲透率以及冷鏈下游需求的增速，綜合推算2021年中國冷庫的潛在需求約為29,541萬立方米，未來五年中國冷庫需求面積將繼續維持8%～9%左右的增長。

冷庫供給方面，根據中物聯冷鏈委的數據顯示，2020年中國冷庫總容量為1.77億立方米，2021年突破1.95億立方米，但與冷庫的潛在需求之間仍然存在一定的差距（見圖4）。

世邦魏理仕根據國內冷庫的建筑形態、平均高度以及國外行業經驗，對冷庫的庫容和面積進行切換，2021年全國冷庫對應的總面積約為2,746萬平方米。

二、高標冷庫市場：定義與發展趨勢

1.高標冷庫占比較低，其中A類冷庫占比13%

世邦魏理仕通過對國內冷庫市場的長期研究，結合國家冷庫設計規范、相關政策文件及行業未來趨勢，從建筑形態、層高、承重、溫區等維度綜合提出冷庫的分類分級標準，將冷庫分為A、B和C三類。其中A類和B類為高標冷庫，C類為低標冷庫。（冷庫分類及結構見圖5，相關標準和參數詳見表1）。

根據世邦魏理仕對主要城市冷庫的數據監測和評估，全國高標冷庫（A類和B類）合計面積為876萬平方米，在中國冷庫總存量中占比不足1/3，其中A類冷庫僅為13%，B類冷庫為19%。市場上的存量冷庫，依然以傳統的低標冷庫（C類）為主。

《“十四五”冷鏈物流發展規劃》指出，要淘汰關停不合規不合法冷庫、老舊高耗能冷庫、加快冷鏈設施改造升級。A類和B類冷庫將成為未來冷庫增量市場的主要形態。物流地產商以及投資者紛紛進入冷鏈領域，將引領行業按照專業冷庫的標準和要求進行設計、建造、運營和管理，或對高標干倉、優質廠房采用冷鏈技術設備進行溫區升級和功能改造，滿足冷鏈食品企業的標準和要求。

C類冷庫將面臨市場整治，具有較大的升級改造空間。C類冷庫多為傳統冷庫、農產品批發市場冷庫以及部分私自改造的冷庫。未來C類冷庫在部分淘汰外也存在升級改造的空間，包括配套建設封閉式裝卸站臺等設施，完善流通加工、分撥配送、質量安全控制等功能。

2.高標冷庫市場集中度偏低，頭部企業占比僅為27.7%

目前，具備高標冷庫全國網絡布局能力的企業為數不多，其中萬緯冷鏈、亞冷、鄭明、美庫、宇培、普冷、啟橙、中外運冷鏈處于行業前列。

根據世邦魏理仕的數據監測，2021年底上述八家企業在全國已布局的高標冷庫總數量達到182座（含在建和待建項目），冷庫總面積達到380萬平方米，其中已交付面積為243萬平方米，在已建成高標冷庫存量中占比（CR8）為27.7%（見圖6）。若從全國冷庫市場的總存量來看，上述八家企業的占比不足10%，市場集中度低，行業格局分散（見圖7）。根據國際冷藏倉庫協會（IARW）數據顯示，2021年美國冷庫市場CR8為54.9%，頭部企業Lineage、Americold的市場份額更是高達24.2%和18.0%。相比之下，中國冷庫市場存在較大的整合空間。

3.高標冷庫現在及未來：以分撥配送型冷庫為主

分撥和配送型冷庫依然是未來高標冷庫主要的增長方向，包括普通冷庫升級以及未來需求增長（見圖8）。

根據國外經驗，投資者還可以為食品企業定制生產型冷庫。

4.高標冷庫增長預測

根據世邦魏理仕統計，高標冷庫的主要客戶90%以上是食品相關領域，其中排名第一的為連鎖餐飲。根據中國連鎖經營協會的數據，目前國內餐飲行業競爭格局非常分散，連鎖化率和集中度的提升空間較大。根據美團披露的數據，2020年國內餐飲連鎖化率僅為15.0%，對比目前美國（54%）和日本（49%）的餐飲連鎖化率（中國連鎖經營協會），未來有較大提升空間，而此次新冠疫情所引發的行業整合和線上能力升級預計將加速這一趨勢。

在商超零售方面，Euromonitor的數據顯示，2021～2025年期間，包括大型超市、折扣店、便利店等形態在內的現代食品雜貨零售企業的門店銷售額將從3.3萬億元增長至約4萬億元，年均增速達到4.5%，同時從沃爾瑪、大潤發等大型商超連鎖近年來在國內的發展趨勢來看，其生鮮銷售比例均大幅增加。另一方面，線上銷售增長更加強勁，Forrester對中國線上食品雜貨2021～2024年年均增速的預測超過30%。

進口食品是高標冷庫另一大需求來源。根據海關總署數據顯示，2021年中國進口食品金額達到1,944億美元，2020年和2021年均保持了28%的高速增長。一方面，農產品進口平均關稅下降至15.2%，是世界農產品關稅水平的四分之一；另一方面，中國進博會的舉辦讓更多境外參展商尋找中國商機。預計2025年中國進口食品金額將繼續保持兩位數的年均復合增長。

世邦魏理仕綜合高標冷庫主要客戶的未來需求增長，以及高標冷庫在城市配送環節滲透率的逐步提升，預計2021～2025年中國高標冷庫需求將維持13.5%的復合年均增長，對應總計約500萬平方米的新增高標冷庫面積（見圖9）。

5.一線及核心物流樞紐城市高標冷庫市場

根據世邦魏理仕的數據監測，在北上廣深、武漢、成都、西安這七個重要冷庫市場中，截至2021年底高標冷庫存量約300萬平方米，超過全國高標冷庫總存量的三分之一（見圖10）；整體出租率逾90%，平均租金在3.2～5.6元/天/平方米之間，未來一年內將有66萬平方米新建高標冷庫入市（見圖11）。

三、冷庫投資策略與機遇

1.冷庫投資選址：區位優先于租金

世邦魏理仕2021年中國倉儲物流租戶調研顯示，倉儲區位優先于租金成為受訪企業倉庫選址的共識。靠近消費者和終端市場、靠近交通設施、靠近制造商和供應商分列選址要素的前三位（見圖12），物流企業通過優化倉儲網絡布局實現整體供應鏈降本提效。

以上要素在冷庫投資選址中同樣適用，冷鏈食品對于存儲條件、時效要求更高，因此冷庫對于區位、周邊環境、產業及消費熱度等方面有更高的要求。

2.冷庫投資評估框架

世邦魏理仕建議投資者針對不同城市的供需情況及市場特征，圍繞經濟、客戶、基礎設施和競品四個關鍵要素來評估冷庫投資決策（見圖13）。

3.“十四五”冷鏈物流發展規劃加強產銷冷鏈建設

2021年12月國務院發布《“十四五”冷鏈物流發展規劃》，明確冷鏈物流是中國產業升級和擴大內需進程中的重要基礎設施，提出到2025年初步形成銜接產地銷地、覆蓋城市鄉村、聯通國內國際的冷鏈物流網絡。世邦魏理仕認為，國內冷庫投資將進入重大機遇期。我們建議投資者重點關注承擔銷地流通功能的主要城市群的銷地倉和樞紐分撥中心（農產品供應鏈流程如圖14），原因在于：

上述區域具備雄厚的經濟基礎和消費規模，符合“十四五”冷鏈發展總體布局，在土地獲取、電力指標、產業政策等相關領域將得到更多的政策支持，周邊道路、港口等重要基建規劃和推進更快；同時區域內也存在較多的老舊冷庫設施升級改造機會。

世邦魏理仕在2021年的《中國冷庫投資指南》報告中提出，從功能的通用性、需求廣度、物業體量等維度判斷，區域分撥倉和城市配送倉的可投資性較強。

4.冷庫投資重點城市和策略

根據投資選址原則、政策導向以及世邦魏理仕的專業判斷，建議優先關注圖15中的重點城市。

根據需求與供給情況，冷庫投資的重點城市可分為國際門戶城市、全國性交通樞紐、區域性經濟重鎮三類（如圖16）：

國際門戶城市

冷庫需求旺盛，冷庫租金和出租率也保持較高水平，具有長期穩定的增長空間。建議投資者關注北上廣深以及周邊城市的冷庫投資機會，新項目地塊開發和存量項目升級改造并重。

全國性交通樞紐

處于冷鏈體系中的關鍵節點，經濟能級和樞紐能力將繼續提升。建議投資者關注樞紐城市內熱門子市場、優質區位的冷庫投資機會。

區域性經濟重鎮

消費規模增長潛力巨大，冷庫市場將會得到進一步改善，但租金水平和出租率存在一定的波動性。建議投資者可聯合冷鏈食品企業或進口貿易商共同規劃和開發冷庫，綁定租戶未來三至五年的冷庫需求。