倉小二干貨|倉庫出租時選擇不動產租賃和倉儲服務在稅率上有什么區別？

時間：2023-04-28 04:03:32來源：food欄目：冷鏈新聞閱讀：

如果在倉庫出租業務中，承租方租用場地用于堆放物品或設備等，很多人就容易將倉儲服務與不動產場地租賃混為一談。但是這兩者并不是一項服務，并且兩項業務產生的服務和稅費均有所不同。以下將針對這一問題進行詳細概述。（內容僅供參考，如有錯誤歡迎批評指正）

不動產租賃和倉儲服務有什么區別？

倉儲服務不僅是提供場地堆放貨品，配備保管人員那么簡單。倉儲服務方還需對《倉儲保管合同》中約定的物資及其相關設施設備進行物品的入庫、儲存、出庫、庫存預警、的物流綜合管理，同時可能還需要配合物流配送做好貨物的后續調換，驗收等服務。

不動產租賃業務是指出租人將不動產出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的一種，雙方需簽訂《不動產租賃合同》。

可見與不動產租賃相比，倉儲服務具有以下特質：

倉儲的貨物所有權不發生轉移；

倉儲保管的對象必須是動產；

倉儲業務必須具備資格，必須取得專門從事或者兼營倉儲業務的營業許可；

結合上述內容可以發現兩種業務最核心的區別是：不動產租賃服務期內出租人無需對場地內的物品承擔保管義務，而倉儲服務不同，如果在服務期內發生物品的損毀或滅失，保管人需要承擔相應的賠償責任。

如何正確的區分不動產租賃和倉儲服務？

一是看其交易的目的和合同具體內容。如果目的是存儲貨物或其合同內有貨物貯存這項內容，則為倉儲業服務；

二是看倉庫實際運營管理方。如果倉庫實際運營管理方屬于受托方，那么此項為倉儲業服務；

三是看哪方負有保管義務和安全責任，如果受托方負有保管義務、合同貨物貯存的安全責任是由受托方全權負責的，那么此項交易也屬于倉儲業范圍。

少數不動產租賃企業和個人會故意模糊兩者概念：打著存儲貨物的旗號經營其他應稅業務。委托方雖用其倉庫存儲貨物但實際運營管理方不屬于受托方，或貨物貯存的安全責任由委托方全權負責或負主要責任等。同時倉儲業一般納稅人稅率為６％，遠低于貨物銷售17％的基本稅率。

倉儲租賃服務和不動產租賃服務在稅種與稅率上的區別

在討論它們之間的區別之前，先要明確一個概念：小規模納稅人是指年收入額（不含稅）在500萬元以上為增值稅一般納稅人，低于500萬元。

接著我們來看看倉儲租賃服務和不動產租賃適用哪種稅種與稅率。

增值稅

1、稅率差異

倉儲服務屬于增值稅現代服務-物流輔助服務，增值稅稅率為3%或6%（可選擇簡易計稅）；

注：倉儲服務一般納稅人如果選用簡易計稅，按3%繳納增值稅，則不能抵扣進項稅額。

不動產租賃增值稅稅率為5%或9%，增值稅處理相對復雜：

（1）一般納稅人：

出租房于營改增之前取得的不動產用于出租，可以選擇按簡易計稅5%繳納增值稅；反之，則需要按照9%繳納增值稅。

注：若不動產與出租方機構所在地不在同一縣（市、區）的需要在不動產所在地繳納增值稅。

依據國家稅務總局公告2016年第16號，關于發布《納稅人提供不動產經營租賃服務增值稅征收管理暫行辦法》的公告。

第三條規定：一般納稅人出租不動產，按照以下規定繳納增值稅

一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的征收率計算應納稅額。不動產所在地與機構所在地不在同一縣（市、區）的，納稅人應按照上述計稅方法向不動產所在地主管稅務機關預繳稅款，向機構所在地主管稅務機關申報納稅。不動產所在地與機構所在地在同一縣（市、區）的，納稅人向機構所在地主管稅務機關申報納稅。

一般納稅人出租其2016年5月1日后取得的不動產，適用一般計稅方法計稅。不動產所在地與機構所在地不在同一縣（市、區）的，納稅人應按照3％的預征率向不動產所在地主管稅務機關預繳稅款，向機構所在地主管稅務機關申報納稅。不動產所在地與機構所在地在同一縣（市、區）的，納稅人應向機構所在地主管稅務機關申報納稅。一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產適用一般計稅方法計稅的，按照上述規定執行。

作為轉租方，營改增之前簽訂的轉租協議可按5%繳納增值稅，但再續租時就應按照9%的稅率繳納增值稅了，因為續租時取得房屋使用權的時點已更新到營改增時間點之后。

（2）小規模納稅人：

a、出租住房

自然人、個體工商戶都可按1.5%繳納增值稅；

b、出租非住房

按5%的征收率繳納增值稅；

國家稅務總局公告2016年第16號第四條規定：小規模納稅人出租不動產，按照以下規定繳納增值稅：

（一）單位和個體工商戶出租不動產（不含個體工商戶出租住房），按照5%的征收率計算應納稅額。個體工商戶出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計算應納稅額。不動產所在地與機構所在地不在同一縣（市、區）的，納稅人應按照上述計稅方法向不動產所在地主管稅務機關預繳稅款，向機構所在地主管稅務機關申報納稅。不動產所在地與機構所在地在同一縣（市、區）的，納稅人應向機構所在地主管稅務機關申報納稅。

（二）其他個人出租不動產（不含住房），按照5%的征收率計算應納稅額，向不動產所在地主管稅務機關申報納稅。其他個人出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計算應納稅額，向不動產所在地主管稅務機關申報納稅?！?/p>

依據國家稅務總局公告2016年第23號，關于全面推開營業稅改征增值稅試點有關稅收征收管理事項的公告。

開具不動產租賃發票時還應注意：

出租不動產，納稅人自行開具或者稅務機關代開增值稅發票時，應在備注欄注明不動產的詳細地址。

印花稅

《倉儲保管合同》按倉儲、保管合同繳納印花稅，依據倉儲保管費用千分之一貼花；《不動產租賃合同》按財產租賃合同繳納印花稅，依據租賃金額的千分之一貼花，稅額不足一元的按一元貼花。

印花稅所涉稅率雖然相同，但是兩種業務所涉稅目并不相同。

注：印花稅的計稅依據為不含增值稅的合同價款，因此合同簽訂時一定要價稅分離，列明不含稅金額。

城鎮土地使用稅

物流企業提供倉儲服務或可使用城鎮土地使用稅減半征收的政策，但適用前提是倉儲占地需達到6000㎡以上，而且必須儲存“農產品和農業生產資料“或”礦產品和工業原材料”，儲藏保管其他物品是不適用政策的。

依據財政部稅務總局公告2020年第16號，關于繼續實施物流企業大宗商品倉儲設施用地城鎮土地使用稅優惠政策的公告：自2020年1月1日起至2022年12月31日止，對物流企業自有（包括自用和出租）或承租的大宗商品倉儲設施用地，減按所屬土地等級適用稅額標準的50%計征城鎮土地使用稅。

注：物流企業的辦公、生活區用地及其他非直接用于大宗商品倉儲的土地，不屬于規定的減稅范圍，應按規定征收城鎮土地使用稅。

企業所得稅

無論是簽訂不動產租賃合同或是倉儲保管合同，都會引起場地使用權在一定時間段內的轉移，因此出租方（保管方）在經營租賃（倉儲服務期）內收取的租金（服務費）都應當在租賃期（服務期）內的各個期間按直線法確認為收入。

如果其他分攤方法更加合理，也可以采用其他方法。在提供免租期（免費服務期）的情況下，應將租金（服務費）的總額在整個租賃期（倉儲期）內，而不是在租賃期（倉儲期）扣除免租期（免費服務期）后的期間內分攤。在出租人承擔了承租人的某些費用的情況下，應將該費用從租金總額中扣除，并將租金余額在整個租賃期內進行分攤。

簡單地理解，租金（倉儲）收入在收到時即已觸發增值稅納稅義務，而企業所得稅及財務賬務處理應將租金（倉儲）收入的總額按月分攤計入各所屬期間內。

總結

倉儲租賃服務和不動產租賃服務在稅種上的區別主要是： 流轉稅和房產稅的不同，流轉稅附加稅是隨流轉稅變動的，本文不作考慮，其他稅種如印花稅、企業所得稅兩者均相同。

1、流轉稅

營改增前，租賃業與倉儲業均屬“服務業”稅目，適用5%的營業稅稅率，兩者在流轉稅上稅負相同。

營改增后，倉儲業適用“物流輔助業”稅目，適用6%的增值稅稅率，對于小規模納稅人，則適用3%的征收率;不動產租賃目前仍適用5%的營業稅。

對于年倉儲營業額低于500萬元的小規模納稅人而言，無疑稅負是降低了，且低于不動產租賃業務的稅負;針對一般納稅人而言，倉儲業的成本構成主要為倉庫廠房的折舊費用、保管費用-人工成本?、低值易耗品等，能取得進項稅額的成本較少，稅負高低要根據可取得進項稅額的成本而定。就目前情況來看，稅負略高于租賃業。

2、房產稅

房產稅有兩種不同的繳納方式，即按房產原值繳納方式及按租金收入繳納的方式。根據房產稅暫行條例，對于房產租賃的，房產稅按房產租金收入計算繳納，稅率為12%；而對于自用房產提供倉儲服務的，房產稅應按照房產原值減除30%后的余值計算，稅率為1.2%。

租賃與倉儲案例稅負比較

對擁有倉庫、貨場的納稅人，將場地用于租賃還是倉儲稅負有所不同。

例如：